La pretensión de modificar los contratos por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en situaciones o circunstancias extraordinarias y no previsibles, requiere previamente confirmar, que concurren unos requisitos, perfilados por la jurisprudencia como la alteración radical e imprevisible de las circunstancias en las que se perfeccionó el contrato, una desproporción desorbitante entre las prestaciones, causalidad entre la circunstancia sobrevenida y la imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones en sus términos, imprevisión e inexistencia de otras alternativas de reequilibrio.
Es una cláusula que no se encuentra regulada en nuestro Código Civil, es de elaboración y aplicación jurisprudencial, es decir, que para que sea apreciada es preciso acudir a los tribunales de Justicia que son los que determinarán su aplicación entre las dos partes y su regulación
Para su aplicación, por tanto, deberíamos iniciar un procedimiento declarativo en el ámbito civil para solicitar la modificación del contrato, incluso con aplicación de medidas cautelares. No obstante, los Juzgados de Primera Instancia los últimos meses están aplicando la cláusula rebus en procedimientos de desahucio para minorar las rentas devengadas durante el estado de alarma. Son casos en los que no existía un procedimiento declarativo previo en el que se solicitase por el arrendatario la modificación del contrato. Cuando existe conexión entre dos procesos entra en juego la prejudicialidad civil, lo que supondría la suspensión de las actuaciones hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial.
Ya se han fallado las primeras sentencias que hacen alusión a la aplicación de la cláusula a consecuencia de la pandemia. El Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona ha estimado en su reciente sentencia 1/2021, de 8 de enero, una demanda de revisión o adaptación de contrato de arrendamiento de industria hotelera y ha declarado que procede la reducción de renta. Así establece la sentencia que “ Las partes, al celebrar el contrato no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial dado que no había sucedido con anterioridad, pudiéndose remontar, como situación análoga a la denominada gripe española de los principios del S. XX.” […] “ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido ninguna actuación culpable por parte del arrendador”.
Así, el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Barakaldo en el Auto 221/2020 de 1 de septiembre de 2020 ha prohibido a un propietario instar desahucio y reclamar rentas impagadas por un local arrendado y cerrado por la crisis del COVID. La magistrada considera que concurren los requisitos jurisprudencialmente exigidos de imprevisibilidad y causalidad, y acaba puntualizando que el cierre como consecuencia de una pandemia cae fuera del ámbito de control del propietario y del arrendatario y que es precisamente esta imposibilidad de asignar el riesgo a ninguna de las partes lo que lleva a aplicar la cláusula «rebus sic stantibus«.
Estas primeras resoluciones analizadas se corresponden a medidas tomadas en base a lo ya ocurrido, sin embargo, el auto que a continuación mencionamos de 10 de febrero de 2021 atiende a la aplicación de medidas cautelares, no solo por lo ya transcurrido, sino por la inexactitud del fin de la pandemia ante la que nos encontramos, y por la difícil concreción temporal de la situación excepcional.
Por último, analizamos una de las ultimas resoluciones judiciales dictadas al respecto, como es el Auto 43/2021 de la Audiencia Provincial Sección Octava de Valencia en la que resuelve desestimar un recurso de apelación con Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia que adoptaba medidas cautelares, y en concreto estimaba el aplazamiento de la renta pactada en adenda de contrato de arrendamiento de industria en el caso que subsistan restricciones legales de aforo y acceso en frontera a turista europeo.
El Auto señala una definición jurisprudencial de la cláusula, como hemos señalado anteriormente cuando dice que “tiene por objeto la revisión del acto o negocio jurídico que ha sufrido un hecho imprevisible posterior a su celebración del contrato, y una alteración extraordinaria de las circunstancias que provocan un desequilibrio exorbitante de las prestaciones de las partes”.
El Auto viene a enmarcar la situación de la pandemia COVID en la que nos encontramos, y hace especial mención a que se aleja de otras situaciones en las que la aplicación de la cláusula ha venido propiciada por situaciones derivadas por la coyuntura económica, fluctuaciones de mercado o cambios legislativos, en las que los tribunales analizaban los riesgos, excepcionalidades de situaciones más cíclicas, previsibles en ciertos casos o fluctuaciones de oferta y demanda.
En este caso, entra a describir la excepcional situación ocasionada por el COVID y la tesitura ante la que se encuentran los órganos jurisdiccionales que nunca antes habían tenido que afrontar las consecuencias de una situación sanitaria “tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía”. Incluso añade que es difícil imaginar una situación más grave que la actual, situada fuera de riesgos normales o previsibles llegando a describir como demoledor el contexto en el que se encuentra el sector turístico y hotelero.
Entiende la Audiencia que la finalización del estado de alarma no significa en absoluto que la pandemia haya terminado ni haya dejado de evolucionar, es decir, estén vigentes o no las restricciones legales, con independencia del contenido de éstas la situación extraordinaria y de excepcionalidad podría justificarse la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
“la situación no ha sido ni es en absoluto favorable, y es notorio que el descenso de la demanda de servicios en el sector turístico se está prolongando en el tiempo más de lo previsto y deseable, habiendo transcurrido ya casi un año desde que se decretó inicialmente el estado de alarma y el confinamiento de todos los ciudadanos españoles, y esta situación perdura debidos a numerosos factores como el miedo de la población a los contagios, los nuevos brotes y mutaciones de la pandemia, las restricciones de movilidad, confinamientos perimetrales, limitaciones a turistas de otros países, cuarentenas y controles PCR, el contexto es absolutamente desfavorable para el negocio turístico. “
